Rinkos apžvalga  

Po kelerių metų neapibrėžtumo statybų ir nekilnojamojo turto sektorius 2025 metais grįžo į augimo trajektoriją. Nors skirtingi rinkos segmentai vystėsi nevienodu tempu, metų pabaigoje jau buvo galima įžvelgti aiškesnes stabilizacijos ir atsigavimo tendencijas.

Statybų ir nekilnojamojo turto rinka išlieka vienu svarbiausių ekonomikos variklių, tačiau kartu vis labiau juntami ir struktūriniai sektoriaus iššūkiai - didėjantys statybų kaštai, darbo jėgos trūkumas, griežtėjantys reguliaciniai reikalavimai ir augantis energinio efektyvumo vaidmuo.

Vertinant 2025 metų rezultatus ir žvelgiant į 2026 metus, tampa akivaizdu, kad sektorius pereina į naują etapą, kuriame svarbų vaidmenį atliks ne tik statybų apimtys, bet ir projektų kokybė, technologiniai sprendimai bei ilgalaikė pastatų vertė.

Būsto rinka: sugrįžusi paklausa ir pasiūlos trūkumas

2025 metais Lietuvos būsto rinkoje buvo stebimas ryškus aktyvumo sugrįžimas po ankstesnių metų sulėtėjimo.

„Ober-Haus“ rinkos tyrimų vadovas Baltijos šalims Raimondas Reginis teigia, kad būsto rinka per metus patyrė gana staigų atsigavimą.

„Po kelerių metų sąstingio 2025 metais matėme labai ryškų būsto rinkos atsigavimą. Į rinką sugrįžę pirkėjai sudarė rekordiškai daug sandorių, o investicijos į būsto įsigijimą Lietuvoje per metus siekė net 4,5 mlrd. eurų“, - sako R. Reginis.

Pasak jo, paklausos augimas išryškino ir kitą svarbią tendenciją - naujo būsto pasiūla didmiesčiuose nespėjo prisitaikyti prie rinkos tempo.

„Dažnu atveju plėtotojai tiesiog fiziškai nespėjo sureaguoti į paklausos šuolį. Todėl rinkoje matėme situaciją, kai naujų būstų pasiūla buvo mažesnė nei realus pirkėjų poreikis“, - teigia ekspertas.

Dėl šios priežasties rinkoje buvo pradėtas fiksuoti vėl spartėjantis būsto kainų augimas.

Statybų sektorius: tarp augimo ir reguliacinio spaudimo

Statybų sektorius Lietuvoje pastaraisiais metais išlaikė gana aukštą aktyvumą, tačiau vis daugiau įtakos jam daro reguliaciniai pokyčiai ir darbo rinkos veiksniai.

Mūsų kalbintas Lietuvos statybininkų asociacijos prezidentas Dalius Gedvilas pažymi, kad 2025 metais statybų bendruomenė gyveno gana aktyvų laikotarpį.

„Lietuvos statybininkai 2025 metais turėjo daug užsakymų ir daugiau dėmesio skyrė projektų įgyvendinimui, o ne jų paieškai. Skirtingai nei kai kuriose Vakarų Europos šalyse, kur statybų rinka patiria nuosmukį, Lietuvoje statybų apimtys išliko gana aukštos“, - teigia jis.

Tačiau kartu sektorius susiduria su vis didesniu reguliaciniu spaudimu.

Pasak D. Gedvilo, vienas ryškiausių pastarųjų metų iššūkių buvo statybos leidimų išdavimo procesų sudėtingumas ir vėlavimai.

„Kai kuriais atvejais projekto vystymo etapas šiandien trunka ilgiau nei pati statyba. Procedūrų sudėtingumas ir koordinavimo trūkumai tarp institucijų daro tiesioginę įtaką investicijų tempui ir būsto pasiūlai rinkoje“, - sako jis.

Statybų sektoriui vis daugiau įtakos daro ir nauji klimato politikos reikalavimai.

„Projektuojant pastatus jau reikia vertinti jų anglies dioksido pėdsaką viso gyvavimo ciklo metu, taip pat numatyti elektromobilių įkrovimo infrastruktūrą. Tai svarbūs pokyčiai, tačiau jie didina projektavimo sudėtingumą ir investicijų poreikį“, - pažymi D. Gedvilas.

Darbo jėgos trūkumas - auganti problema

Kitas svarbus sektoriaus iššūkis - kvalifikuotų specialistų trūkumas. „Statybų įmonės vis dažniau susiduria su situacija, kai sudėtinga rasti patyrusių inžinierių, projektuotojų ar kvalifikuotų statybos darbų vykdytojų“, - sako D. Gedvilas.

Pasak jo, darbo jėgos stygius jau turi tiesioginę įtaką projektų biudžetams. „Nuo 2022 metų darbo užmokestis statybų sektoriuje kasmet augo daugiau nei 10 procentų, o kai kuriuose projektuose darbo sąnaudos jau sudaro vieną didžiausių statybos biudžeto dalių“, - teigia jis.

Situaciją iš dalies amortizuoja užsienio darbuotojai - 2025 metais Lietuvoje statybose dirbo apie 10,5 tūkst. užsieniečių.

Statybų kaštai ir reguliaciniai pokyčiai

Vienu didžiausių statybų ir nekilnojamojo turto sektoriaus iššūkių išlieka augantys projektų kaštai. Pasak R. Reginio, per pastarąjį dešimtmetį statybų sektorius turėjo prisitaikyti prie vis griežtesnių energinio efektyvumo reikalavimų.

„Per pakankamai trumpą laikotarpį statybų sektorius turėjo pereiti nuo A iki A++ energinės klasės pastatų reikalavimų. Tai neabejotinai prisidėjo prie energetiškai efektyvesnių pastatų atsiradimo, tačiau kartu padidino ir statybų savikainą“, - sako jis.

Ekspertas taip pat atkreipia dėmesį į papildomus reguliacinius pokyčius. „Projektų plėtotojai pastaruoju metu turėjo prisiderinti prie atsiradusių pokyčių - infrastruktūros plėtros ir statybų valstybinėje žemėje mokesčiai, privalomos slėptuvės naujuose pastatuose, statybos leidimų procedūrų reformos, privalomas 100% baigtumas prieš būsto pardavimą ir kt. Visa tai didina projektų įgyvendinimo kaštus ir ilgina plėtros laiką“, - teigia R. Reginis.

Energijos efektyvumas tampa rinkos standartu

Vis daugiau dėmesio nekilnojamojo turto rinkoje skiriama pastatų energiniam efektyvumui ir tvarumui.

Tai pastebi ir rinkos ekspertai. “Statybų sektoriuje daugėja įstatyminių naujų reikalavimų, susijusių su tvarumu ir klimato politika. Pavyzdžiui, projektuojant privaloma vertinti pastato anglies dioksido (CO₂) pėdsaką viso gyvavimo ciklo metu, o tai keičia medžiagų pasirinkimo ir projektavimo logiką.” - teigia D. Gedvilas 

Pasak R. Reginio, aukštesnė energinė klasė ir mažesnės eksploatacinės sąnaudos tampa svarbiu kriterijumi tiek pirkėjams, tiek investuotojams.

„Žmonės vis labiau vertina pastato ilgaamžiškumą, energinį efektyvumą ir eksploatacines sąnaudas. Tai svarbu tiek gyvenant tokiame būste, tiek išlaikant jo vertę ateityje“, - teigia jis.

Ekspertas taip pat pažymi, kad energinio efektyvumo svarbą stiprina ir finansų sektorius.

„Bankai dažnai siūlo palankesnes finansavimo sąlygas energiškai efektyviems projektams ar būstams. Todėl energinė klasė tampa ne tik techniniu reikalavimu, bet ir realiu konkurenciniu pranašumu rinkoje“, - sako R. Reginis.

Infrastruktūros projektai - stabilumo veiksnys sektoriui

Skirtingai nei gyvenamojo būsto rinka, komercinio nekilnojamojo turto segmentas 2025 metais vystėsi atsargiau. Pasak R. Reginio, įmonės pastaruoju metu dažniau galvoja ne apie plėtrą, o apie efektyvesnį turimų patalpų naudojimą.

„Matome tendenciją, kad dalis įmonių šiuo metu daugiau dėmesio skiria turimų patalpų optimizavimui - ieško mažesnio ploto ar ekonomiškesnių patalpų, kurios leistų sumažinti eksploatacines sąnaudas“, - sako jis.

Eksperto teigimu, šiam segmentui įtakos turėjo ir sumažėjęs naujų užsienio investuotojų aktyvumas Lietuvoje. „Kai kuriuose komercinio nekilnojamojo turto segmentuose dėl šių priežasčių buvo stebimas pasiūlos ir paklausos disbalansas. Tuo metu, kai naujų objektų statyba dar vyko iš ankstesnio ciklo inercijos, paklausa augo lėčiau“, - teigia R. Reginis.

Svarbiu statybų sektoriaus stabilumo veiksniu išlieka ir dideli infrastruktūros projektai. Pasak R. Reginio, artimiausiais metais Lietuvoje planuojama įgyvendinti ne vieną strateginės reikšmės projektą.

„Rail Baltica, Via Baltica, karinė infrastruktūra ar investicijos į kitus didesnius visuomeninės paskirties objektus sukurs didelį užsakymų srautą statybų sektoriui artimiausiais metais“, - teigia jis.

Jam antrina ir D. Gedvilas teigdamas jog didėjantis Lietuvos gynybos finansavimas atveria naują investicijų kryptį statybų sektoriui.

„Didelė dalis gynybos biudžeto bus skirta infrastruktūros projektams - poligonams, kareivinėms, logistiniams objektams ir kariniams miesteliams. Tai reiškia, kad artimiausiais metais ši sritis gali tapti vienu svarbiausių statybų sektoriaus segmentų“, - sako jis.

Ekspertų vertinimu, tokie projektai padeda amortizuoti rinkos svyravimus ir užtikrina didesnį sektoriaus stabilumą.

Renovacija ir pastatų konversijos - didelis augimo potencialas

Dar viena svarbi statybų sektoriaus kryptis - esamo pastatų fondo modernizavimas. Europoje ir Lietuvoje vis aiškiau matyti, kad renovacija tampa ne trumpalaike programa, o ilgalaike struktūrine rinka.

Pastatų sektoriaus mastas ir energetinis poveikis rodo šios krypties svarbą. Europoje šiandien skaičiuojama daugiau kaip 111 milijonų pastatų, Lietuvoje pastatų fondą sudaro apie 2,6 mln. pastatų, iš kurių maždaug 800 tūkst. yra gyvenamieji. Daugiau nei pusė gyvenamųjų pastatų priklauso vidutinės arba žemos energinio efektyvumo klasės segmentui.

Pastatų sektorius taip pat yra vienas didžiausių energijos vartotojų. Europoje pastatai sunaudoja apie 40 proc. visos energijos, o Lietuvoje šildymui namų ūkiuose tenka beveik 68 proc. energijos suvartojimo. Tai reiškia, kad pastatų modernizavimas yra vienas efektyviausių būdų mažinti energijos vartojimą ir eksploatacines sąnaudas.

Pasak nekilnojamojo turto rinkos eksperto Raimondo Reginio, būtent senesnių pastatų modernizavimas ateityje gali tapti vienu svarbiausių statybų sektoriaus užsakymų šaltinių. „Nemaža dalis šiuolaikiškų gyvenamųjų ir komercinių pastatų Lietuvoje buvo statyti prieš kelis dešimtmečius, todėl ir jų modernizavimas ar konversija tampa vis aktualesnė tiek miestų plėtros, tiek energetinio efektyvumo kontekste“, - teigia jis.

2026 metų perspektyvos

Vertinant rinkos tendencijas, 2026 metais statybų ir nekilnojamojo turto sektorius greičiausiai išlaikys augimo kryptį, tačiau tempai gali skirtis tarp skirtingų segmentų.

Gyvenamojo būsto rinka išliks aktyvi, nors sparčiau augant kainoms gali didėti įperkamumo iššūkiai. Komercinio nekilnojamojo turto segmente tikėtina nuosaikesnė plėtra, o dalis įmonių ir toliau sieks optimizuoti turimo nekilnojamojo turto valdymą ar naudojimą.

Tuo pačiu statybų sektorius vis labiau orientuosis į projektų kokybę, energinį efektyvumą ir ilgalaikę pastatų vertę.

Jeigu 2025 metus galima apibūdinti kaip atsigavimo etapą, tai 2026 metai gali tapti laikotarpiu, kai sektorius dar aktyviau judės link tvaresnių, efektyvesnių ir technologiniu požiūriu pažangesnių statybos sprendimų.